Real Decreto Ley sobre Dación en Pago

El pasado día 29 de marzo, el Congreso de los Diputados, acordó convalidar el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el cual había sido publicado en el «Boletín Oficial del Estado» el  de 10 de marzo de 2012, más conocido como Real Decreto Ley sobre la “DACION EN PAGO”.

El Gobierno con la promulgación de este Real Decreto-Ley, en su exposición de motivos reconoce la profunda crisis económica iniciada hace cuatro años, y que las medidas adoptadas para la protección del deudor hipotecario han sido insuficientes para paliar los efectos más duros sobre los deudores sin recursos, que como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus préstamos hipotecarios suscritos en la adquisición de su vivienda.

Afirma a continuación, que la puesta en marcha de los procesos de ejecución hipotecaria está determinando que un segmento de la población quede privado de su vivienda, y se enfrente a muy serios problemas para su sustento en condiciones dignas.

Se reconoce  la existencia de una situación urgente que recomienda adoptar la forma de Real Decreto-Ley, afirmando que no puede demorarse más tiempo la adopción de medidas que permitan aportar soluciones a esta situación, cumpliéndose los requisitos del artículo 86 de la Constitución Española en cuanto a su extraordinaria y urgente necesidad.

Se basa para ello en el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución española, que ha de guiar la actuación de los poderes públicos de conformidad con el artículo 53.3 de la misma. Y que así lo exige, igualmente, el mandato incluido en el artículo 9.2 de la Norma Fundamental.

Para solventar esta lamentable situación, el Real Decreto-Ley establece diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real.

Pero a la vez el Gobierno ha intentado “no deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria”, afirmando su histórica seguridad y solvencia. En base a este razonamiento es por lo que parece que se ha decidido que todo este mecanismo se prevea como voluntario para las entidades de crédito. Sin embargo, resulta chocante que se adopte un Real Decreto-Ley por razones de urgencia y necesidad, reaccionando ante situaciones límite, para luego establecer sus previsiones como de aplicación voluntaria, y una alta exigencia en cuanto a los requisitos que deben cumplir los “beneficiarios”, por lo que se prevé un corto recorrido a la norma, salvo que se establezcan verdaderos estímulos para adherirse, y una ampliación de los requisitos económicos que deben cumplir los “beneficiarios”.

Además, como considera que entregar la vivienda al Banco, con la pérdida de las cuotas que se hayan satisfecho, supone un beneficio para el deudor, establece mecanismos para impedir que pueda producirse un acogimiento fraudulento o abusivo a las medidas. Y se penaliza al deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado tanto de las medidas de reestructuración, como de las previsiones del Código de Buenas Prácticas sin reunir los requisitos previstos, y que será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.


BENEFICIARIOS

Para ser “beneficiario” el primer criterio que se adopta es que las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado “umbral de exclusión”. A los que denomina como  “beneficiarios”, se los define como personas que se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Y se exige este criterio a toda la unidad familiar, así como de los que hayan garantizado el préstamo.

Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) El primer requisito es que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda. Cabe por tanto prever que casi en el 100% de los casos, no podrá reestructurarse la deuda, por ser ésta inviable, pues el principal requisito es poder satisfacer las cuotas, sino que se acudirá a la dación en pago.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Lo que sin duda, resulta contradictorio con el apartado anterior, que exige la inexistencia de rentas del trabajo o de actividad económica, aunque en el plano teórico, sí podrían existir ingresos provenientes de otras fuentes, como las de capital, o de ganancias patrimoniales.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

CARÁCTER VOLUNTARIO DE LA NORMA

El principal lastre de la norma, es que se conceptúa el modelo de protección diseñado como un “código de buenas prácticas” al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Y establece un seguimiento por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.

Previa comunicación de su adhesión por las entidades financieras a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera. Tras lo que, en los primeros diez días de los meses de enero, abril, julio y octubre, el Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, mediante resolución, ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el «Boletín Oficial del Estado».

Sí que se establece que desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas, el problema para el deudor es que la entidad esté adherida.

REQUISITOS OBJETIVOS DE LAS MEDIDAS

Las medidas de este “Código de buenas prácticas”, se encuentra en el Anexo de este Real Decreto-ley, para lo que se intentará promover la implicación del sector financiero español en el “esfuerzo” requerido para aliviar la situación económica y social de las familias, pero no se establece medida alguna concreta en dicho sentido.

Por otra parte, muchas de estas situaciones se van a ver desatendidas, puesto que quedan fuera de este “Código de Buenas Prácticas” las hipotecas constituidas para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición hubiese excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;

b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.


BENEFICIOS

A continuación, el “Código de buenas prácticas” incluye tres fases de actuación:

1.              La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.  Para ello la entidad deberá ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución de las siguientes medidas:

i. Carencia en la amortización de capital de cuatro años.

ii. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

iii. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.

Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.

En el plan de reestructuración la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan, a estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar, lo que contradice lo previsto al respecto a las personas en situación de exclusión, y por tanto, beneficiarios. Se abrirá entonces la posibilidad de adoptar las medidas que se indican a continuación.

2.              En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.

Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta. Asimismo podrá serlo por aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión al que se refiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

Contenido de la quita:

i. Reducción en un 25 por cien.

ii. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

3.              Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por cien.

Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

Además, en un plano general, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos, y se traduce en que el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo, un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

De otra parte, las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria, así como las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de las medidas contenidas en el citado Código de Buenas Prácticas, se incorporan al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2011.


MEDIDAS COMPLEMENTARIAS

Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal. En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación, pues para el caso de que en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación. Se remite a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta “on line”. Por último, en materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Enrique García

Abogado

Socio de PEYDRO4 ABOGADOS