La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El actual Gobierno ha propuesto una nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente con el propósito de agilizar el mercado, ya que España es uno de los países europeos con menor porcentaje de gente viviendo en arrendamiento y, paradójicamente es un país con un incontable número de viviendas vacías. Por tanto, y dada la escasez de crédito que impide la compra, debería haber mucha gente con acceso a la vivienda a través del alquiler, y sin embargo, la mayoría sigue prefiriendo la compra de su vivienda pues la oferta de alquiler es escasa y cara.

El primer punto de la reforma dispone que las partes podrán pactar la actualización de la renta. Hasta ahora el aumento o disminución anual de la renta era el indicado por el índice de precios al consumo, en el epígrafe de alquileres, publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, a partir de la reforma las partes podrán acordar que la renta se actualice conforme a otro índice (e.g. el euríbor) o de acuerdo a una actualización convencionalmente prevista por las partes.

El derecho de adquisición preferente del artículo 25 de la LAU, el cual es irrenunciable durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, podrá ser renunciado según la nueva reforma si ambas partes están conformes.  El mencionado derecho de adquisición preferente es aquél por el cual el inquilino puede adquirir la vivienda al mismo precio que un comprador tercero si ésta iba a ser vendida. Por contrapartida, el inquilino que haya inscrito su contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, deberá ser respetado por el nuevo propietario adquirente en todos los términos del contrato, aunque la vivienda haya sido vendida a un tercero que no firmó el contrato de arrendamiento vigente.

Un tema de gran controversia es la disminución temporal de la prórroga forzosa: la regulación actual dispone que el arrendamiento puede prorrogarse hasta cinco años potestativamente para el inquilino y obligatoriamente para el arrendador. Con la nueva reforma, el arrendador únicamente estará obligado a respetar el contrato tres años (¡o incluso dos!). Éste es uno de los puntos más criticados de la reforma propuesta, pues entraña una menor estabilidad en la vivienda para el inquilino. Por contra, el inquilino podrá abandonar la vivienda siempre que quiera, con la única condición de que avise al propietario con un mes de antelación. Ello le da mayor capacidad de negociación al inquilino pues puede irse de la vivienda si hay otra oferta mejor y, por otra parte evitará muchos impagos, ya que el inquilino podrá abandonar la vivienda en cuanto cambien sus circunstancias económicas y advierta la imposibilidad futura de pagar el piso.

Así mismo se establece por Ley el derecho del propietario a acceder a la vivienda cuando lo necesite para sí o para un familiar directo, sin necesidad de que tales eventos se contemplen en el contrato y siempre que lo avise al inquilino con dos meses de antelación.

Cuestión importante es el nuevo tratamiento judicial del desahucio y de la rescisión contractual por falta de pago. En los arrendamientos inscritos en el Registro de la propiedad, la cancelación de dicha inscripción por falta del pago del inquilino hará que se proceda al desahucio de manera automática, sin necesidad de que exista un proceso declarativo previo. Esto significa que el contrato de arrendamiento inscrito en el Registro junto con la cancelación de dicha inscripción por razón de falta de pago se convierte en un verdadero título ejecutivo, evitando la intervención judicial y sus dilaciones.

Las nuevas medidas que contempla el proyecto de reforma pueden tener un efecto dinamizador del mercado del alquiler, pero la verdadera promoción de este mercado deberá venir de la mano de los propietarios y, cómo no, de la mano de una bajada de precios que haga del arrendamiento algo ventajoso para el inquilino. En España, a diferencia de los países donde el arrendamiento es más común, sobran inmuebles vacíos, pero la mayoría de estas viviendas no son de empresas que tienen el negocio de arrendamiento como fin económico, sino que pertenecen a familias y particulares, siendo el caso más común el del piso heredado de los padres y alquilado por los hijos. Por tanto, el objetivo del arrendador muchas veces no se guía por criterios de mercado, no existiendo muchas veces una “necesidad” de alquilar.  Esto hace que el mercado no tenga unos precios adecuados y que el arrendamiento se encuentre relegado, normalmente, a la opción de quien no puede acceder a la vivienda en propiedad.