NULIDAD DE LA COMPROBACIÓN DE VALORES POR MEDIO DE COEFICIENTES

Nulidad de la comprobación de valores

Es un hecho muy frecuente que ante la compra de una vivienda, la Administración revise el valor de compra a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P.) si no coincide con los coeficientes que suelen publicar la mayoría de comunidades autónomas.

En una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23/05/2018, que cita a su vez, a otras anteriores, en recurso  interpuesto por la JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA LA MANCHA, le da la razón al contribuyente.

ANTECEDENTES DEL CASO

En este caso, el comprador adquirió una vivienda en el municipio de Seseña (Toledo) por un precio de 82.000 euros. Pero la Administración autonómica efectuó una comprobación de valores conforme al método que prevé el art. 57.1.b) de la Ley General Tributaria –L.G.T. -, lo que llevó a cabo aplicando un índice multiplicador sobre el valor catastral del inmueble. De la comprobación resultó un valor de 120.230,12 euros.

La vivienda fue construida por el promotor conocido como "EL POCERO", la cual se adjudicó el Banco Santander ante el impago de las hipotecas y créditos concedidos, a través de la inmobiliaria ALTAMIRA, quien, a su vez, transmitió esta vivienda y una plaza de garaje al recurrente, por un precio muy rebajado.

El Tribunal Supremo entiende que el precio efectivamente pagado por el comprador era el valor de mercado en la referida urbanización, cuyos precios fueron reduciéndose en un momento de grave crisis económica y ante la falta de compradores, hasta llegar a la cifra que consta en la escritura de compraventa.

METODO DE COMPROBACION UTILIZADO POR LA ADMINISTRACION

El medio de comprobación utilizado por la Administración está previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, que permite la "...estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal", la cual, a su vez "...podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente". Método que han adoptado de forma generalizada el resto de las comunidades autónomas.

El Tribunal Supremo considera que este medio legal de comprobación presupone la facultad de la Administración tributaria de basar su estimación en la incorporación de datos o magnitudes genéricas, presuntivas y, por ende, meramente hipotéticas. Y que además de su generalidad, pueden conducir a una verdadera ficción cuando, por el transcurso del tiempo, los valores así asignados pierdan actualidad o se desvíen notablemente de la evolución de los precios en el mercado inmobiliario.

Además, se aleja de aspectos que han de confluir en el establecimiento del valor de cada inmueble -como sucede con el estado de conservación, las mejoras incorporadas, la posición relativa del inmueble en un edificio o urbanización, etc.-

Y concluye que el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la Administración  - que corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio - ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar

Además, la Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado, por ser dudosa su correspondencia con la realidad. Y tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado. Bien por suponer que el precio declarado no corresponde con el efectivamente satisfecho, o bien porque el precio satisfecho no se corresponde con el valor real. Aunque en este caso, también tendría que justificar la Administración la fuente de esa falta de concordancia.

CONCLUSIONES

En suma, el método de comprobación del artículo 57.1.b) L.G.T. no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real. Y el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia.

En cuanto a la falta de uso por el contribuyente de la tasación pericial contradictoria, concluye que la disconformidad del contribuyente no necesita hacerse efectiva, necesariamente, a través de la tasación pericial contradictoria. Porque la tasación pericial contradictoria no es una carga del interesado para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación en que se aplican los coeficientes sobre el valor catastral, sino que su utilización es meramente potestativa. Y porque el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho.

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