LA ILEGALIDAD DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

LA ILEGALIDAD DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS TRAS LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA

El 14 de marzo de 2.013 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó una Sentencia que ha venido a confirmar lo que muchos ya venían denunciando: Que las ejecuciones hipotecarias no sólo son abusivas, sino que son ilegales, porque impiden la más mínima articulación del derecho de defensa.

Esta Sentencia declara ilegal la regulación de las ejecuciones hipotecarias en España, por oponerse a la Directiva 93/13/CE.

¿Qué dice esta Sentencia?

Lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dice, es que cuando el Banco inicia una ejecución hipotecaria, resulta imposible a los compradores acogerse a la protección que les otorga dicha Directiva.

¿Por qué las Ejecuciones Hipotecarias son contrarias a la Directiva?

La Ley de Enjuiciamiento Civil española no permite en una ejecución hipotecaria la posibilidad de oponerse aunque existan cláusulas abusivas en la escritura del préstamo hipotecario.

La Ley de Enjuiciamiento Civil, en estos casos dice que estas cláusulas abusivas se deben impugnar en un Juicio Ordinario independiente, lo cual ya de por sí es un obstáculo que casi nadie se molesta en saltar, por su incierto resultado y los costes que conlleva tras la Ley de Tasas Judiciales.

El problema para el Tribunal Europeo surge cuando tampoco se permite al Juez que conozca de este segundo Juicio sobre el carácter abusivo de esa cláusula, adoptar la suspensión del primer proceso de ejecución hipotecaria, con lo cual, la utilidad del segundo proceso es más que dudosa, pues cuando se venga a resolver el segundo pleito, el primero, que es de Ejecución (más rápido) ya ha terminado con la subasta y adjudicación de la vivienda, normalmente al Banco, y hace inútil la sentencia posterior.

Cláusulas abusivas más frecuentes

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea observa la existencia, al menos, de  tres posibles cláusulas abusivas en las escrituras de préstamo hipotecario:

1) El vencimiento anticipado de todos los plazos del préstamo hipotecario, aún cuando el deudor sólo deba un solo plazo, o unos pocos.

2) Intereses de demora abusivos. Las escrituras de préstamo hipotecario suelen establecer tipos de demora entre el 15% y el 29% anual, mientras que para la mora judicial, es decir las deudas que nacen tras dictarse una sentencia, consiste en el interés legal incrementado en dos puntos. El interés legal se  fija para cada año en la ley de Presupuestos, con lo que el interés de demora judicial suele estar sobre el 6% anual. Y además es el Banco quien los calcula, sin la más mínima intervención del deudor.

3) Es el Banco unilateralmente quien calcula la liquidación de la deuda impagada e inicia el proceso de ejecución.

El desequilibrio entre ambas partes es descomunal, pues las escrituras de préstamo hipotecario son redactadas por los Bancos, lo que se conoce como "condiciones generales de la contratación". De hecho, son los Bancos quienes envían a los Notarios sus "minutas de escritura", y éstos las transcriben literalmente en las escrituras, sin cambiar ni una coma ni un acento, pues los apoderados de los Bancos que acuden a firmarlas tienen instrucciones de no apartarse ni un ápice de sus condiciones. Es decir, que esas cláusulas no se negocian individualmente entre Bancos y clientes, quienes, antes de firmar la escritura, rara vez llegan si quiera a leerlas y, menos aún, a entenderlas.

¿Qué facultades deberían tener los jueces españoles en una Ejecución Hipotecaria?

La Sentencia del TJUE dice que los Jueces españoles en una Ejecución Hipotecaria deberán tener la posibilidad de analizar la legalidad de la Escritura de Préstamo, al menos en los siguientes puntos:

1.- Si vulnera los derechos del consumidor, al dejarle en una situación jurídica menos favorable que la prevista por la Ley.

2.- Si las cláusulas firmadas han causado al consumidor un desequilibrio en su relación con el Banco.

3.- Si sería razonable pensar que el comprador de la vivienda hubiera aceptado las cláusulas que aceptó si hubiera sido tratado por el Banco de manera leal y equitativa, en una negociación individual.

Por ello es muy probable que los Jueces españoles aprecien en muchos casos la ilegalidad de esas cláusulas por infringir la Directiva 93/13-CE y la legislación española de Protección de Consumidores y Usuarios, y decreten su nulidad.